[摘要] 上海某房地产研究院1月14日发布了《2014年新建商品住宅库存报告年终版》。报告指出，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势。而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势，即上半年去库存速度持续放缓，而在下半年则持续加快。
上海某房地产研究院1月14日发布了《2014年新建商品住宅库存报告年终版》。报告指出，2014年35个城市新建商品住宅库存呈现“先攀升后盘整”的态势。而衡量库存去化周期的指标存销比则呈现“倒U形”走势，即上半年去库存速度持续放缓，而在下半年则持续加快。
某房地产研究院研究员严跃进指出，2014年上半年市场比较悲观，包括库存和存销比等指标在不断恶化。但在下半年去库存的态势峰回路转，存销比出现了明显的回落，说明市场成交状况较好，去库存亦呈现有惊无险的态势。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。另外部分城市在去库存较好的基础上，也会加大拿地和补库存的力度。总体上看，2015年各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。
一、2014年库存量先攀升后盘整
（一）35个城市分析
1、库存在第四季度呈现高位盘整态势
截至2014年12月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。部分城市的房企为了冲刺年度业绩，推盘规模依然加大。由于楼市成交行情在继续回暖，所以此类新增供应得到了有效消化，库存则处于高位盘整的状态。
对2010-2014年的年度数据进行总结。2010年35个城市库存规模相对要小。2011年随着限购限贷政策效应的释放，各大城市商品住宅库存积压现象比较明显，库存规模呈现逐月攀升的惊悚态势。2012年随着市场的回暖，35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年市场成交规模继续上升，去库存速度略有加快，部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年上半年市场急剧降温，库存量则出现了明显的攀升。到了第三季度，库存继续升高，这和房企市场信心增强、推盘节奏加快有关。到了第四季度，库存规模总体处于高位盘整的态势。
2、2014年年末29城库存出现同比增长
2014年12月份，35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中福州、南京和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。同时，35个城市中，有6个城市的库存出现了同比下滑态势。其中太原同比跌幅大，为30.9%。
3、2014年年底供求实现平衡
2014年12月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2531万平方米，环比增长13.0%，同比减少10.1%。12月房企推盘节奏比11月要快，部分年度销售业绩完成率较低的房企，在推盘上更是会快马加鞭。
12月份，35个城市月度新增供应量和新增成交量基本持平（其中12月份新增成交量为2519万平方米，环比增长16.2%，同比增长25.2%）。从第四季度的数据来看，35个城市的供求关系基本平衡，反映供求双方入市情绪都较积极，这也使得市场出清状态得以出现。
从年度数据看，2010-2014年5年期间，35个城市均呈现供大于求的态势。其中，2010年的供求差异比较小。2011年则呈现比较明显的供大于求态势，这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关联的。2012年在市场回暖的态势下，供求两方的入市节奏加快。当然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市场继续火热，呈现了供销两旺的良好态势。而在2014年，供求双方的入市节奏要低于2013年，但相比2010-2012年要好。
（二）一二三线城市分析
1、2014年一线库存攀升态势明显
截至2014年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900、20075和4149万平方米，环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%，同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。
一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌，但11-12月份库存重新微增，总体仍属高位振荡格局。从同比增幅看，一线城市库存规模依然偏大，这要求一线城市在2015年依然要积极去库存。
二线城市12月份新增供应量为1690万平方米，高于11月份1546万平方米的水平，库存总体也属盘整格局。不过值得注意的是，在市场购房情绪总体较好的情况下，二线城市在11-12月出现了库存环比下跌的态势。
三线城市库存保持振荡上行态势。12月份，三线城市新增供应量为306万平方米，而新增成交量为255万平方米，这导致库存出现了小幅的环比增长。
对三类城市库存的年度数据进行总结。一线城市在2010-2011年呈现较明显的攀升态势，但在2012年则出现较明显的下滑。一直到2014年才出现比较明显的上升态势。这说明一线城市受政策的影响比较大，库存走势的波动大。二线城市在2010-2014年间，库存总体呈现波浪式的上升态势。当然，在期间也有短暂的库存下滑态势，主要集中在2012年上半年和2013年上半年。对于三线城市而言，库存增长态势贯穿于2010-2014年，说明此类城市的库存压力总体上没有得到有效释放。
二、2014年存销比呈现“倒U形”
（一）35个城市分析
1、2014年下半年存销比呈现明显下行态势
2014年12月份，35个城市新建商品住宅存销比为14.3个月，这也意味着市场需要用14.3个月的时间才能消化完这些库存。而在11月份，该存销比数值为15.8个月。这说明12月份去库存的速度有所加快，这和市场成交行情较好有直接关系。各类救市政策的效应在积极释放，存销比继续下滑，这使得2014年存销比“倒U形”的走势得以确立。同时预计2015年1月份存销比将继续下行，这意味着库存去化周期仍将缩短。
对2010-2014年的年度数据进行分析。2010年存销比走势基本向下，这使得房价上涨的压力持续增加，这也是为什么2010年出台限购限贷政策的重要原因。2011年存销比持续上升，说明在政策打压下，去库存的速度趋于放缓。2012年随着市场走暖，存销比逐渐下降。2013年，存销比呈现缓慢上升态势，但由于存销比数值总体偏低，所以依然能带来房价的快速上涨。2014年存销比呈现“倒U形”走势，说明市场经历了较大的波动，这和全年的限购政策、房贷政策的变动有密切关联。
2、2014年温州存销比总体偏高，年底位居第三
从2014年各月份的数据看，温州存销比总体偏高。当然，在12月份，茂名和烟台的存销比超过了温州，数值分别为31.6和31.2个月。而温州则从11月份的37.2个月回落到29.1个月。温州存销比之所以出现这么明显的回落，和温州12月份市场成交量明显提升有很大关系（成交面积环比增幅为91.8%）。另外，此类城市存销比总体偏大，房价下跌概率依然较大。相比而言，大连、太原、重庆、南昌和合肥的存销比则较小。
（二）一二三线城市分析
1、2014年三类城市存销比均呈“倒U形”
2014年12月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、13.7和21.2个月。相比11月份14.6、15.0和23.1个月的数值而言，三类城市的库存去化速度均在加快。在限购限贷政策松绑效应、降息政策效应等利好因素下，三类城市在2014年的存销比均呈现“倒U形”。
从具体城市看，12月份，存销比环比上升的城市只有3个，即淮南、贵阳和茂名。此类城市存销比增加，和12月份市场呈现供大于求的状态有密切关系。同时，在35个城市中，有32个即9成城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以温州和深圳的存销比环比跌幅大，相比11月份水平分别减少了8.1个月和2.8个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力得到比较好的释放。
总体上看，一线城市去库存速度要快于二线城市，二线则快于三线。而从总趋势看，三类城市走势基本一致。可以对2010-2014年的年度数据进行观察。其中，2010年三类城市存销比总体偏小，这也助推了此类城市房价的持续上升。2011年三类城市存销比持续增加，说明去库存的压力在增加。2012年存销比总体处于下行态势，并在2013年3月份前后出现历史低位，那时房价环比增幅也达到了高值。过了2013年3月，存销比持续上升，尤其三线城市明显，这和一二线城市市场更热有关系。2014年上半年存销比持续上升，说明市场去库存状况在不断恶化。但到了下半年，随着限购松绑等政策效应的释放、央行降息政策的持续影响，去库存速度在不断加快。尤其从目前来看，一二线城市的存销比数值相对较小，这使得2015年此类城市房价止跌反弹的迹象变得越来越明显。
三、2015年去库存压力会得到继续释放
从2014年12月份35城库存及存销比的数据可以看出几个特征：一、在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下，市场成交显著提升，这有助于各房企和各城市去库存速度的加快。二、从35个城市的总体水平看，库存去化周期的数值基本“脱险”，即远离了上半年持续形成的高位水平。随着去化周期的缩短，此类城市的房企将主动放弃价格优惠的做法。
9成城市库存去化速度在加快，说明市场预期趋于好转。从衡量去库存速度的存销比指标能看出，2014年库存去化周期经历了“倒U形”的走势。一方面，这体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快的实现。另一方面，也会使得房价下跌的压力继续趋于缓解，部分去库存效果较好的城市将面临房价止跌反弹的可能。
2014年上半年市场比较悲观，包括库存和存销比等指标在不断恶化。但在下半年去库存的态势峰回路转，存销比出现了明显的回落，说明市场成交状况较好，去库存亦呈现有惊无险的态势。2015年各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。另外部分城市在去库存较好的基础上，也会加大拿地和补库存的力度。总体上看，2015年各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。
附注：
35个城市按一二三线城市划分如下：
一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。
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